Porez na kapitalni dobitak pri prodaji nekretnine – šta mnogi ne znaju i kako da izbegnete problem
Kod poreza na kapitalni dobitak nije dovoljno samo pogledati cenu po kojoj ste nekretninu kupili i cenu po kojoj je sada prodajete.
Važno je kada ste je stekli, na koji način ste je stekli, kolika je poreski priznata nabavna cena i da li ćete novac od prodaje uložiti u rešavanje stambenog pitanja.
Upravo zato se može dogoditi da dva vlasnika prodaju slične nekretnine za isti iznos, a imaju potpuno različitu poresku situaciju.
Hajde da objasnimo jednostavno.
Šta je porez na kapitalni dobitak?
Prema Zakonu o porezu na dohodak građana, kapitalni dobitak predstavlja razliku između prodajne i nabavne cene prava na nepokretnosti.
Kod prodaje nekretnine obveznik ovog poreza je prodavac.
Ovde treba razjasniti jednu čestu zabunu:
porez na kapitalni dobitak i porez na prenos apsolutnih prava nisu isti porez.
Kod kapitalnog dobitka posmatramo dobit koju je prodavac ostvario prodajom svoje nekretnine.
Da li se 15% plaća na celu cenu nekretnine?
Ne.
Stopa poreza na kapitalni dobitak iznosi 15%, ali se ona ne obračunava na celokupnu prodajnu cenu, već na utvrđeni kapitalni dobitak.
Na primer, neko je nekretninu svojevremeno kupio za 50.000 €, a sada je prodaje za 70.000 €.
Na prvi pogled razlika je 20.000 €.
Međutim, to ne znači automatski da će poreska osnovica biti upravo 20.000 €.
Zakon predviđa da se nabavna cena uvećava godišnjim indeksom potrošačkih cena od dana sticanja do dana prenosa.
Zato stvarni obračun nije uvek jednostavno:
prodajna cena – stara cena iz ugovora = poreska osnovica.
„Stavićemo manju cenu u ugovor“
Ovo je ideja koja se još uvek može čuti kao navodno jednostavno rešenje za smanjenje poreza.
Međutim, ako nadležni poreski organ oceni da je ugovorena cena niža od tržišne, Zakon omogućava da se za potrebe utvrđivanja kapitalnog dobitka utvrdi tržišna cena.
Zato nerealno prikazivanje niže cene u ugovoru ne treba posmatrati kao način za rešavanje poreske obaveze.
Nekretninu imate najmanje 10 godina? Ovo prvo proverite
Ovo je jedna od najvažnijih stvari koju mnogi vlasnici ne znaju.
Ako je prodavac pravo na nepokretnosti imao u svom vlasništvu neprekidno najmanje deset godina pre prodaje, razlika nastala njenim prenosom ne smatra se kapitalnim dobitkom u smislu Zakona.
Zato je jedno od prvih pitanja koje treba postaviti:
Kada ste stekli nekretninu?
Nekome upravo taj podatak potpuno menja poresku situaciju.
Šta ako sam nekretninu nasledio ili dobio na poklon?
I način sticanja je veoma važan.
Zakon, između ostalog, propisuje da se kapitalnim dobitkom ne smatra razlika nastala prenosom kada je pravo stečeno nasleđem u prvom naslednom redu.
Za druge slučajeve nasleđa i poklona postoje posebna pravila za utvrđivanje nabavne cene.
Kod prava stečenog poklonom ili nasleđem polazi se od cene po kojoj je nekretninu stekao poklonodavac odnosno ostavilac. Ako se ona ne može utvrditi, Zakon predviđa utvrđivanje tržišne vrednosti od strane nadležnog poreskog organa.
Zato rečenica:
„Ja sam tu kuću nasledio, nisam je kupio“
sama po sebi nije dovoljna da bismo znali postoji li poreska obaveza.
Potrebno je utvrditi od koga je nekretnina nasleđena i okolnosti njenog sticanja.
Prodajem jednu nekretninu da bih kupio drugu – da li moram da platim porez?
Ovde dolazimo do dela koji je posebno važan ljudima koji prodaju kuću ili stan kako bi promenili mesto ili uslove stanovanja.
Zakon omogućava oslobođenje od poreza na kapitalni dobitak ako obveznik sredstva ostvarena prodajom nepokretnosti u roku od 90 dana od dana prodaje uloži u rešavanje svog stambenog pitanja ili stambenog pitanja članova svoje porodice odnosno domaćinstva u Republici Srbiji.
Ali šta se zapravo podrazumeva pod „rešavanjem stambenog pitanja“?
Tu stvari postaju zanimljivije.
Ne morate biti podstanar da biste rešavali stambeno pitanje
Pravilnik o kriterijumima za ostvarivanje ovog poreskog oslobođenja ne svodi rešavanje stambenog pitanja samo na kupovinu prvog krova nad glavom.
Kao rešavanje stambenog pitanja, između ostalog, priznaju se:
- kupovina ili izgradnja stana odnosno porodične kuće za osobu koja nema rešeno stambeno pitanje;
- kupovina ili izgradnja druge nekretnine kojom se poboljšavaju uslovi stanovanja, uključujući promenu lokacije ili bolji kvalitet stana ili zgrade;
- kupovina ili izgradnja dve ili više stambenih jedinica radi razdvajanja domaćinstva;
- kupovina ili izgradnja jedne stambene jedinice radi spajanja domaćinstva;
- razmena stanova;
- pretvaranje zajedničkih prostorija u stambenu jedinicu, nadziđivanje, dogradnja, rekonstrukcija i adaptacija;
- drugi odgovarajući načini rešavanja stambenog pitanja.
Ovo je važno jer je u praksi česta situacija da čovek već ima gde da živi, ali mu postojeća nekretnina više ne odgovara.
Vlasniku velika kuća više nije potrebna pa želi manji stan. Nekome više ne odgovara lokacija. Starijoj osobi mogu predstavljati problem stepenice. Porodici je postojeći stan postao premali.
Zato ne treba automatski zaključiti:
„Već imate nekretninu, nemate pravo na oslobođenje.“
Potrebno je proveriti konkretnu situaciju prema kriterijumima propisa.
Koliko kvadrata se priznaje?
Pravilnik određuje i odgovarajuću stambenu površinu.
Za samca – do 45 m², a za svakog narednog člana porodičnog domaćinstva – još po 20 m².
Tako dobijamo:
| Broj članova domaćinstva | Odgovarajuća stambena površina |
|---|---|
| 1 | do 45 m² |
| 2 | do 65 m² |
| 3 | do 85 m² |
| 4 | do 105 m² |
| 5 | do 125 m² |
Ako su sredstva uložena u nekretninu koja prelazi odgovarajuću stambenu površinu, Pravilnik predviđa srazmerno utvrđivanje oslobođenja prema propisanim kriterijumima.
Zato ni ovde nije dovoljno samo reći:
„Prodao sam kuću i sav novac uložio u drugi stan.“
Treba pogledati konkretnu situaciju.
Šta ako ne uložim sav novac od prodaje?
Ni tada ne mora da znači da se gubi svaka mogućnost poreskog oslobođenja.
Ako obveznik u rešavanje stambenog pitanja uloži samo deo sredstava ostvarenih prodajom nepokretnosti, poreska obaveza se srazmerno umanjuje.
Dakle, ne postoje samo dve mogućnosti – ili plaćate ceo porez ili ne plaćate ništa.
U određenim slučajevima moguće je i srazmerno umanjenje poreske obaveze.
90 dana ili 12 meseci – velika razlika
Ovo je podatak koji je dobro znati pre nego što prodate nekretninu.
Ako sredstva ostvarena prodajom uložite u rešavanje stambenog pitanja u roku od 90 dana od dana prodaje, pod propisanim uslovima možete ostvariti oslobođenje od poreza na kapitalni dobitak.
A šta ako za 90 dana ne pronađete odgovarajuću nekretninu?
Zakon predviđa još jednu mogućnost.
Ako sredstva uložite u rešavanje stambenog pitanja u roku od 12 meseci od dana prodaje, možete ostvariti povraćaj već plaćenog poreza na kapitalni dobitak.
Najjednostavnije:
90 dana → mogućnost oslobođenja
12 meseci → mogućnost povraćaja već plaćenog poreza
Naravno, uz ispunjenje ostalih propisanih uslova.
PPDG-3R – prijava za utvrđivanje poreza na kapitalni dobitak
Za utvrđivanje poreza na kapitalni dobitak koristi se poreska prijava PPDG-3R.
Zvanično uputstvo Poreske uprave predviđa mogućnost elektronskog podnošenja preko portala Poreske uprave, kao i podnošenje prijave u pisanom obliku neposredno ili poštom nadležnoj organizacionoj jedinici Poreske uprave.
Važno: rok za PPDG-3R nije uvek isti
Kod redovnog prenosa prava na nepokretnosti, zvanično uputstvo za PPDG-3R navodi rok od 30 dana od dana kada je obveznik ostvario ili započeo ostvarivanje prihoda.
Međutim, kada je osnov za podnošenje prijave prodaja nepokretnosti po osnovu koje obveznik može da ostvari pravo na poresko oslobođenje zbog rešavanja stambenog pitanja – oznaka 5 u prijavi PPDG-3R – rok je 120 dana od dana prodaje nepokretnosti.
Sam obrazac PPDG-3R sadrži posebno polje za osnov prijave, kao i posebne delove za poresko oslobođenje kada se rešava stambeno pitanje obveznika ili članova njegove porodice odnosno domaćinstva.
Zato ne treba mešati rok za podnošenje prijave sa rokom za ulaganje sredstava u rešavanje stambenog pitanja.
Ukratko – rokovi koje treba zapamtiti
30 dana – redovni rok za podnošenje PPDG-3R.
90 dana – ulaganje sredstava u rešavanje stambenog pitanja radi ostvarivanja poreskog oslobođenja.
120 dana – rok za PPDG-3R kada je osnov prijave prodaja nepokretnosti po kojoj se može ostvariti ovo poresko oslobođenje.
12 meseci – mogućnost povraćaja već plaćenog poreza ako se sredstva u tom roku ulože u rešavanje stambenog pitanja.
Dokumentacija je važna
Ako nameravate da ostvarite poresko oslobođenje, potrebno je dokazati gde su sredstva od prodaje uložena.
Zvanično uputstvo Poreske uprave među dokumentacijom koja se dostavlja uz prijavu navodi, u zavisnosti od slučaja, ugovor o prodaji, ugovor o sticanju, ugovor o izgradnji, dokaze o isplati prodajne cene i drugu odgovarajuću dokumentaciju.
Kod oslobođenja zbog rešavanja stambenog pitanja u prijavu se unose i podaci kao što su datum ulaganja sredstava, odgovarajuća površina i iznos uloženih sredstava.
Zato čuvajte ugovore, dokaze o plaćanju, račune i ostalu dokumentaciju.
Najčešća greška je što se o porezu razmišlja tek nakon prodaje
Zamislimo jednostavnu situaciju:
„Prodaću kuću za 100.000 €, kupiću stan za 70.000 € i ostaće mi 30.000 €.“
Možda.
Ali pre nego što napravite tu računicu, trebalo bi proveriti:
Kada ste stekli kuću?
Kako ste je stekli?
Da li ste vlasnik najmanje deset godina?
Kolika je poreski priznata nabavna cena?
Da li kupovinom drugog stana rešavate stambeno pitanje u smislu propisa?
Koliko sredstava ćete uložiti?
Kolika stambena površina vam se priznaje?
I koji rok se odnosi na vašu situaciju?
Tek tada imate mnogo jasniju sliku koliko će vam od prodajne cene zaista ostati.
Zato o porezu treba razmišljati pre prodaje
U AWA Nekretninama dokumentaciju nekretnine proveravamo već kada nam vlasnik poveri nekretninu na prodaju.
I upravo tada je pravo vreme da se otvore i pitanja koja mogu biti važna za samu realizaciju prodaje.
Agencija za nekretnine nije Poreska uprava i ne može umesto nje utvrđivati poresku obavezu. Ali dobar posrednik treba da prepozna situaciju u kojoj prodavac može imati poresku obavezu ili pravo na oslobođenje i da ga na vreme uputi da to proveri.
Jer nije isto da za mogući porez saznate pre nego što prodate nekretninu ili nekoliko meseci kasnije, kada ste kupoprodajnu cenu već rasporedili.
Pre prodaje postavite sebi ovih pet pitanja
1. Koliko dugo sam vlasnik nekretnine?
2. Kako sam je stekao – kupovinom, nasleđem, poklonom ili na drugi način?
3. Kolika je moja poreski priznata nabavna cena?
4. Da li sredstva od prodaje ulažem u rešavanje svog ili stambenog pitanja članova porodice/domaćinstva?
5. Koji rok se odnosi na moju situaciju?
Ako odgovore na ova pitanja znate pre prodaje, mnogo je manja verovatnoća da će vas kasnije sačekati neprijatno poresko iznenađenje.
Zaključak
Porez na kapitalni dobitak na prvi pogled deluje jednostavno: kupili ste nekretninu za jednu cenu, prodali za veću i na razliku plaćate 15%.
U praksi nije baš tako.
Možda ste vlasnik najmanje deset godina. Možda ste nekretninu nasledili u prvom naslednom redu. Nabavna cena se zakonski usklađuje. Možda sredstva od prodaje ulažete u rešavanje stambenog pitanja. Možda imate pravo na potpuno ili delimično poresko oslobođenje.
Zato pre prodaje nekretnine nije važno samo pitanje:
„Za koliko mogu da je prodam?“
Jednako je važno:
